Mietrecht

Erneute Schlappe für Vermieter — Farbwahlklausel unwirksam

RA Dr. Ingo Schmidt
27.7.2008
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.6.2008 — Aktenzeichen: VIII ZR 224/07

Leitsatz

a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

b) Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem ist bestimmt:

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

Die Klägerin hält die Klausel für unwirksam. Sie hat vor Gericht beantragt festzustellen, dass dem Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.

Entscheidung

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete „Farbwahlklausel“ den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor,für Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgestaltung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.


Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt zweierlei:

Zum einen sind zu weit gefasste Formulierungen gefährlich für den Vermieter. Er läuft Gefahr, dass bei unwirksamer Regelung im Detail überhaupt keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind.

Zum zweiten hat der Bundesgerichtshof in der Verwendung von hellen und neutralen Farben ein legitimes Interesse des Vermieters gesehen. Bei wirksamer Klausel muss ein Mieter im Falle unpassender Farbgestaltung eine Endrenovierung mit hellen und neutralen Farben durchführen. So hat der Bundesgerichtshof etwa gemeint, dass ein „zartes Lindgrün“ oder „hellblau“ zwar „hell“ sein mögen, aber nicht „neutral“, wie es die Klausel vorsehe.
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