Mietrecht

Kein Zutrittsrecht des Vermieters zur Mietwohnung

RA Ullrich Margraf
19.8.2014
BGH, Urteil vom 4.6.2014 — Aktenzeichen: VII ZR 289/13

Leitsatz

Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter — nach entsprechender Vorankündigung — den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z.B. aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.

Sachverhalt

Die Vermieterin suchte am 16.08.2012 ihren Mieter vereinbarungsgemäß in dessen Wohnung auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Mieters weitere als die mit Rauchmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhin vom Wohnungsinhaber ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete sie keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster, nachdem sie zuvor Gegenstände von der Fensterbank genommen hatte. Daraufhin umfasste der Mieter mit den Armen die Vermieterin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür.

Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 29.08.2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Anschließend erhob sie Räumungsklage. Der Mieter verlangte demgegenüber im Wege der Widerklage Ersatz der Anwaltskosten, die ihm nach Erhalt der Kündigung entstanden waren.

Entscheidung

Der BGH hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Denn die Kündigung vom 29.08.2012 sei unbegründet gewesen. Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setze gemäß § 543 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lagen nach Auffassung des BGH nicht vor. Die Vermieterin sei nicht berechtigt gewesen, sich gegen den Willen ihres Mieters in der vermieteten Wohnung aufzuhalten. Einem Vermieter könne nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache ohne besonderen Anlass zu besichtigen. Vielmehr bestehe eine vertragliche Pflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt.

Ein Zutrittsrecht des Vermieters folge auch nicht aus einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel, wonach der Vermieter berechtigt war, das gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur „Überprüfung des Wohnungszustands“ zu besichtigen. Nach Ansicht des BGH ist diese Vertragsklausel unwirksam. Denn während der Dauer des Mietvertrages sei das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem stehe die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Grundgesetzes, dass das Recht gewährleistet, in seinen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“.

Der BGH ließ offen, ob der Mieter berechtigt war, die Vermieterin aus der Wohnung herauszutragen. Jedenfalls habe die Vermieterin das (Fehl-)Verhalten des Mieters provoziert. Dem BGH genügte diese Feststellung, um die Räumungsklage abzuweisen und dem Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen der entstandenen Anwaltskosten zuzubilligen.

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