Verjährung des Anspruchs gegen den Notar wegen Nichteinhaltung der Wartefrist (§ 17 Abs. 2a BeurkG)

RA Dr. Harald Scholz
5.7.2018
Kammergericht, Urteil vom 20.4.2018 — Aktenzeichen: 9 U 69/16 (nicht rechtskräftig)

Leitsatz

Verjährung des Anspruchs gegen den Notar wegen Nichteinhaltung der Wartefrist (§ 17 Abs. 2a BeurkG)

Sachverhalt

Die Klägerin kaufte im Jahr 2004 um eine Eigentumswohnung von einem gewerblichen Unternehmen. Dabei besagte die notarielle Urkunde, dass die zweiwöchige Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG nicht eingehalten sei, diese Frist aber den Verbraucher vor einer Übereilung schützen sollen und dass – so belehrt – die Käuferin auf einer sofortigen Beurkundung bestehe.

Das Geschäft mit der Eigentumswohnung erwies sich als nachteilig. Die Klägerin versuchte zunächst vergeblich, die damalige Verkäuferin in Anspruch zu nehmen. Als dies scheiterte, machte sie ab 2013 Ansprüche gegen den Notar geltend und verlangt im Zuge des Schadensersatzes nun so gestellt zu werden, als sei der Kaufvertrag damals nicht beurkundet worden (im wesentlichen Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung).

Der Notar erhebt die Einrede der Verjährung.

Entscheidung

Nach dem Landgericht weist auch das Kammergericht die Klage wegen Verjährung ab.

Nach der Rechtsprechung des III. Zivilsenats des BGH, zuständig für die Notarhaftung, kommt es nur darauf an, dass der Geschädigte die tatsächlichen Umstände des bestehenden Anspruchs kennt, nicht jedoch darauf, dass er daraus auch die richtigen rechtlichen Schlüsse zieht. Der Klägerin sei schon 2004 bewusst gewesen, dass angesichts der Formulierung der Urkunde der Notar an sich eine Wartefrist einhalten musste, dies aber (laut Urkunde auf Wunsch der Käuferin) nicht getan hatte. Hiernach seien alle Umstände, die eine zumutbare Klage ermöglicht hätten, bekannt gewesen, und die Verjährung hätte entsprechend vor dem 31.12.2007 gehemmt werden müssen.

Die Klage sei auch zumutbar zu erheben gewesen, obwohl die Klägerin bereits die Verkäuferin verklagte und auf diesem Wege eine Beseitigung des Schadens erstrebte. Denn der Klägerin war bekannt, dass jedenfalls einige der Kosten (z.B. Finanzierungskosten) sowieso nicht gegenüber der Verkäuferin geltend gemacht werden konnte, sodass allemal Schadenspositionen für den Anspruch gegen den Notar verblieben.

Das Kammergericht referiert allerdings Entscheidungen anderer BGH-Senate (Arzthaftung, Rechtsanwaltshaftung, Anlageberaterhaftung), wonach es neben der Kenntnis der tatsächlichen Umstände auch darauf ankommen soll, ob die Pflichtwidrigkeit des Beraters – zumindest das Abweichen von üblichen Standards – erkannt worden ist. Denn in aller Regel ist in solchen Beratungssituationen der Verbraucher wegen seiner fehlenden Fachkunde auf dem entsprechenden Gebiet gerade nicht in der Lage, aus den zutage liegenden Tatsachen auch auf eine Pflichtverletzung des Fachmanns zu schließen und so einen Anlass zur Klage zu finden. Das Kammergericht lässt durchaus Sympathie für diese Auffassung durchblicken, sieht sich aber angesichts der Rechtsprechung des zuständigen III. Senats des BGH nicht in der Lage, von dessen Rechtsprechung abzuweichen. Die Revision wurde allerdings zugelassen und ist auch eingelegt worden.

Anmerkung:

Die Entscheidung des BGH darf mit Spannung erwartet werden. Anders als bei manchen Pflichtverletzungen von Notaren fällt ein Verstoß gegen § 17 Abs. 2a BeurkG nicht auf, weil keine Probleme in der Durchführung auftreten, die sofort auf den Notar zurückgeführt werden könnten. Im Gegenteil: Alles funktioniert ja, wie in der Urkunde vorgesehen.

In einer solchen Konstellation ist die Kenntnis der tatsächlichen Umstände möglicherweise nicht ausreichend, weil diese Umstände zu diesem Zeitpunkt noch völlig unverdächtig erscheinen. Andererseits: Ein Käufer, der wirklich meint, sich bei ausreichender Wartefrist gegen den Vertrag entschieden zu haben, sollte vielleicht auch zeitnah zum Abschluss des Vertrages Reue empfinden, sich anhand des Vertrages darüber ärgern, dass der Notar „einfach so“ in den Vertrag geschrieben hatte, man bestehe auf sofortige Beurkundung – und den Fehler so über eine Beratung doch in angemessener Zeit aufdecken. Der konkrete Vertrag gab hier immerhin Anhaltspunkte her, anders vielleicht, wenn der Notar die Wartefrist in der Urkunde überhaupt nicht anspricht.

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